Professional
New member
KİRA sayılarına yaklaşan aidat bedelleri yeni yılda daha da arttı. Yüzde 100’ü aşan artırımlar niçiniyle apartman ve site sakinleri kara kara düşünüyor… İdare şirketleri minimum fiyatlara gelen artırımlar daha sonrası artan işçi sarfiyatları ve faturalardaki artışları münasebet göstererek durumu açıklasa da, geliri birebir oranda artmayan vatandaş mağdur. Pekala yapılan fahiş artırımlara itiraz hakkı var mı? Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz site sakinleri için yol haritasını şu biçimde anlattı:
GENEL KONSEYE KATILIN
– Aidat artırımları yapılan genel heyetlerde belirleniyor. Maalesef ülkemizde maliklerin büyük kısmı bu toplantılara katılmıyor, daha sonrasında gelen artırımları görür görmez şok oluyor. O yüzden kesinlikle genel heyet toplantılarına katılın. Heyete katılma hakkı mülk sahiplerine ilişkin olsa da, kiracılar da vekalet alarak katılabilir.
– 500 konutluk bir site üzerinden örnek verelim. 1. genel konseyde 251 temsilci katılmak zorunda, genelde bu sayı bulunamaz. Bu sefer da çoğunluk aranmadan 2. genel şura yapılır. Buna 60 kişi katıldığını düşünelim, 31 kişinin sonucu ile 500 kişilik siteyi kimin nasıl yöneteceği, ne kadar aidat ödeneceği belirlenir.
– Alınan karar daha sonrası genel şuraya katılmayanlar toplantı tarihinden daha sonra 6 ay, katılanlar 1 ay ortasında Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açabilir. Burada hakim için değerli olan bir yolsuzluk, usulsüzlük olup olmadığı… Şayet yoksa itiraz kabul edilmez. Davalar 6 ay ile 1 yıl ortasında sonuçlanır.
– Bir usulsüzlük yok ancak fahiş artışa itiraz edilecekse bu kere 1/3 malik toplanır ve olağanüstü genel konsey ister. Burada birtakım kalemlerden tasarruf talep edilir. örneğin sitede 50 işçi var 30 olsun, bahçıvan hizmeti her ay değil aşikâr aylarda olsun, profesyonel idare şirketi yerine sitemizi biz yönetelim diyebilirler…
YÜZDE 113’Ü BULAN ARTIŞ
Toplu ömür alanlarındaki yöneticiler, sakinler ve üye işyerleri için geliştirilmiş yapay zeka tabanlı online bir platform olan Apti’nin kurucu ortağı Ali Emre Erişen, yeni yıldaki aidat artırımlarını araştırdıklarını söylemiş oldu. Erişen, “Aidat artırımlarında alt limitin yüzde 46 olduğunu gördük, kimi sitelerde ise yüzde 113’e varan artışlar oldu. Kimi siteler ise artırımları belirleme aşamasında” dedi. Artışların sebebine değinen Erişen, “Site idarelerinde işçilerin büyük çoğunluğu minimum fiyat ile çalışıyor ve sitelerin bütçelerinin yüzde 60-65 oranını işçi masrafları oluşturuyor. Bu niçinle taban fiyata gelen artış kıymetli bir etken oldu. Ayrıyeten 2021 yılı ortasında doğalgaz, elektrik ve su kullanımlarına yapılan artırımlarda göz önüne alındığında bu faktörlerin hepsi 2022 yılı bütçelerinde önemli artışlara yol açtı” dedi. Ortalama aidatlar konusunda bilgi veren Erişen, şunları söylemiş oldu: “İstanbul’da geçen yıl ortalama aidat 648 lirayken bu yıl 1.024 lira oldu. Ankara’da 551 liradan 887 liraya, İzmir’de 455 liradan, 723 liraya geldi.”
‘YÖNETİM KONSEYİ ARTIRIM YAPAMAZ’
SİTELERDE idare heyetinin aidat artışı yapma hakkı olmadığına dikkat çeken Avukat Kiraz, “Yönetim heyeti kat malikleri genel heyetinden almadığı bir yetkiliyi kullanamaz, kendi başına artırım yapamaz. Artırım yapılması mecburî olsa dahi yönetici olağanüstü genel şurası toplar ve ek bütçe ister. Yoksa site idaresi ‘bu kadar artırım yaptım’ diyemez, derse usulsüzlük yapmış olur” tabirlerini kullandı. Bu durumda maliklerin ya da kiracının yargıçtan kayyum isteyebileceğini belirten Kiraz, “Atanan kayyum idareye gelir, inceleme yapar ve fazla harcamaları iptal eder” diye konuştu.
BİRTAKIM MASRAFLARI KİRACI ÖDEMEZ
BİRDEN FAZLA kiracı sarfiyatları incelemediği için yaptığı ödemenin nerede kullanıldığını da bilmiyor. Sitelerde birtakım masraflardan kiracının, kimilerinden ise mülk sahiplerinin sorumlu olduğuna vurgu yapan Kiraz, “İşletme bütçesi ve yatırım bütçesi diye ayrım yapılır. İşletme bütçesi taşınmazın kullanmasından kaynaklı giderdir ve kiracı katlanır. Temel harcamalar ve demirbaş kalacak kalemlerde ise mülk sahibi sorumlu. Örneğin asansör bakımı kiracıya ilişkin, lakin asansör değişecekse mal sahibi öder. Binada sıradan bir tadilatın masrafını kiracı karşılar lakin dış cephe boyama ya da bina güçlendirme faturasını konut sahibi öder. Apartman gorevlisinin maaşı kiracının sorumluluğunda olsa da kıdem ihbar tazminatını mülk sahibi karşılar” dedi. Kiraz, boş daireler için de sahiplerince aidat ödenmesi gerektiğini, bu meskenlerin aidatının öbür maliklere yansıtılamayacağını ekledi.
GENEL KONSEYE KATILIN
– Aidat artırımları yapılan genel heyetlerde belirleniyor. Maalesef ülkemizde maliklerin büyük kısmı bu toplantılara katılmıyor, daha sonrasında gelen artırımları görür görmez şok oluyor. O yüzden kesinlikle genel heyet toplantılarına katılın. Heyete katılma hakkı mülk sahiplerine ilişkin olsa da, kiracılar da vekalet alarak katılabilir.
– 500 konutluk bir site üzerinden örnek verelim. 1. genel konseyde 251 temsilci katılmak zorunda, genelde bu sayı bulunamaz. Bu sefer da çoğunluk aranmadan 2. genel şura yapılır. Buna 60 kişi katıldığını düşünelim, 31 kişinin sonucu ile 500 kişilik siteyi kimin nasıl yöneteceği, ne kadar aidat ödeneceği belirlenir.
– Alınan karar daha sonrası genel şuraya katılmayanlar toplantı tarihinden daha sonra 6 ay, katılanlar 1 ay ortasında Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açabilir. Burada hakim için değerli olan bir yolsuzluk, usulsüzlük olup olmadığı… Şayet yoksa itiraz kabul edilmez. Davalar 6 ay ile 1 yıl ortasında sonuçlanır.
– Bir usulsüzlük yok ancak fahiş artışa itiraz edilecekse bu kere 1/3 malik toplanır ve olağanüstü genel konsey ister. Burada birtakım kalemlerden tasarruf talep edilir. örneğin sitede 50 işçi var 30 olsun, bahçıvan hizmeti her ay değil aşikâr aylarda olsun, profesyonel idare şirketi yerine sitemizi biz yönetelim diyebilirler…
YÜZDE 113’Ü BULAN ARTIŞ
Toplu ömür alanlarındaki yöneticiler, sakinler ve üye işyerleri için geliştirilmiş yapay zeka tabanlı online bir platform olan Apti’nin kurucu ortağı Ali Emre Erişen, yeni yıldaki aidat artırımlarını araştırdıklarını söylemiş oldu. Erişen, “Aidat artırımlarında alt limitin yüzde 46 olduğunu gördük, kimi sitelerde ise yüzde 113’e varan artışlar oldu. Kimi siteler ise artırımları belirleme aşamasında” dedi. Artışların sebebine değinen Erişen, “Site idarelerinde işçilerin büyük çoğunluğu minimum fiyat ile çalışıyor ve sitelerin bütçelerinin yüzde 60-65 oranını işçi masrafları oluşturuyor. Bu niçinle taban fiyata gelen artış kıymetli bir etken oldu. Ayrıyeten 2021 yılı ortasında doğalgaz, elektrik ve su kullanımlarına yapılan artırımlarda göz önüne alındığında bu faktörlerin hepsi 2022 yılı bütçelerinde önemli artışlara yol açtı” dedi. Ortalama aidatlar konusunda bilgi veren Erişen, şunları söylemiş oldu: “İstanbul’da geçen yıl ortalama aidat 648 lirayken bu yıl 1.024 lira oldu. Ankara’da 551 liradan 887 liraya, İzmir’de 455 liradan, 723 liraya geldi.”
‘YÖNETİM KONSEYİ ARTIRIM YAPAMAZ’
SİTELERDE idare heyetinin aidat artışı yapma hakkı olmadığına dikkat çeken Avukat Kiraz, “Yönetim heyeti kat malikleri genel heyetinden almadığı bir yetkiliyi kullanamaz, kendi başına artırım yapamaz. Artırım yapılması mecburî olsa dahi yönetici olağanüstü genel şurası toplar ve ek bütçe ister. Yoksa site idaresi ‘bu kadar artırım yaptım’ diyemez, derse usulsüzlük yapmış olur” tabirlerini kullandı. Bu durumda maliklerin ya da kiracının yargıçtan kayyum isteyebileceğini belirten Kiraz, “Atanan kayyum idareye gelir, inceleme yapar ve fazla harcamaları iptal eder” diye konuştu.
BİRTAKIM MASRAFLARI KİRACI ÖDEMEZ
BİRDEN FAZLA kiracı sarfiyatları incelemediği için yaptığı ödemenin nerede kullanıldığını da bilmiyor. Sitelerde birtakım masraflardan kiracının, kimilerinden ise mülk sahiplerinin sorumlu olduğuna vurgu yapan Kiraz, “İşletme bütçesi ve yatırım bütçesi diye ayrım yapılır. İşletme bütçesi taşınmazın kullanmasından kaynaklı giderdir ve kiracı katlanır. Temel harcamalar ve demirbaş kalacak kalemlerde ise mülk sahibi sorumlu. Örneğin asansör bakımı kiracıya ilişkin, lakin asansör değişecekse mal sahibi öder. Binada sıradan bir tadilatın masrafını kiracı karşılar lakin dış cephe boyama ya da bina güçlendirme faturasını konut sahibi öder. Apartman gorevlisinin maaşı kiracının sorumluluğunda olsa da kıdem ihbar tazminatını mülk sahibi karşılar” dedi. Kiraz, boş daireler için de sahiplerince aidat ödenmesi gerektiğini, bu meskenlerin aidatının öbür maliklere yansıtılamayacağını ekledi.