Professional
New member
Türkiye’de kentsel dönüşüm maalesef gerçek başlamadı. Riskli yerden epey, rantın yüksek olduğu yerde başlayan inşaatlar, yetersiz firmaların yüksek kâr beklentisi, kimi hak sahiplerinin gerçekçi olmayan talepleri önemli mağduriyetler yarattı. Kanutzede üzere bir de dönüşümzedeler ortaya çıkınca, kamu duruma müdahale etti ve yasal düzenlemelerle sürecin önü kıymetli ölçüde açıldı. Bugün başta İstanbul olmak üzere biroldukça vilayette riskli meskenleri yüklü olarak kamu yeniliyor. Özel bölüm ise aralıklı. Lakin milyonlarca meskenin yenilenmesi, dönüşümün hızlanması için özel kesimin de sürece dahil edilmesi koşul. Pekala lakin nasıl? Hem bu soruyu, birebir vakitte başta konut ve kira fiyatı olmak üzere her kesitin gündeminde olan değerli başlıkları Tahincioğlu Gayrimenkul İdare Heyeti Lideri Özcan Tahincioğlu ile konuştuk…
-Ülkemizde kentsel dönüşüm kamu öncülüğünde yapılıyor. Bir periyot özel kesim faaldi ancak artık değil. Gayrimenkul geliştiren firmalar niye sürece dahil olmuyor?
Araştırmalar İstanbul’da 1 milyon 800 bin konutun dönüştürülmesi gerektiğini gösteriyor. Tüm Türkiye’de ise bu sayı 6.5-7 milyon. TÜİK datalarına nazaran Türkiye’deki hane halkının yüzde 43.5’lik kısmı 2000 öncesinde inşa edilen binalarda ikamet ediyor. ötürüsıyla kentsel dönüşüm önümüzdeki senelerda da gayrimenkul kesimi için değerli bir başlık olacak. Dönüşümün istenildiği süratte yürümemesinin temel niçini bence geçmişte hak sahipleri ile geliştiricilerin bu mevzuyu bir rant kapısı olarak görmeleri. Geliştiriciler ve hak sahipleri baş başa bırakıldığında dönüşümün istenilen oranda ilerlemediğini net bir biçimde gördük. O denli ki, 8-10 yıl süren ve hâlâ kazma vurulamamış kentsel dönüşüm çalışmalarının sayısı çok fazla. Firma olarak bizim de çalıştığımız birtakım alanlarda tıpkı problemler var. Kentsel dönüşüm Türkiye’nin en büyük meselelerinden biriyken yaşanan çözümsüzlükler ve hususun zorluğu sebebiyle kentsel dönüşümü üstlenecek müteahhit bulmak dahi zorlaştı. Dönüşümün hızlanması için ise kamu otoritesi fazlaca kıymetli. Hak sahibi, geliştirici firma sürecine kamu dahil olmalı. Sonuçta can güvenliği kelam konusu olduğu için işin toplumsal istikameti de düşünüldüğünde kamunun hak sahipleri ile geliştiriciler ortasına girerek düzenleyici bir rol oynaması gerekir. Hakikaten geçmişte tıkanan birtakım büyük dönüşüm projeleri fakat Etraf ve Şehircilik Bakanlığı’nın devreye girerek mevzuyu koordine etmesi kararı çözülebildi.
Fotoğraflar: Murat Şaka
KONTROL MEKANİZMASI
-Nasıl bir model olabilir?
Hak sahipleri ile anlaşılması, onların süreksiz barınma alanına taşınması kamu öncülüğünde yönetilmeli. Vatandaşla firma baş başa kalınca bu süreç yıllar alıyor. Alan boşaltıldı ve yeni bir proje yapılacak. Bu noktada da şayet iş büsbütün geliştirici firmaya bırakılırsa, kolay satmak için lüks konutlar yapılıyor. O denli olunca da bölgede evvelce yaşayan kişi meskeni satıp gidiyor, yerinden oluyor. Bunun ismi yerinde dönüşüm olmuyor. Öncelik her vakit o bölgede yaşayanlar olmalı, işin finansal boyutu çabucak sonrasında gelmeli. İşte bu niçinle nerede nasıl proje yapılacak, hangi segmente hitap edecek, süreç nasıl ilerleyecek tüm paketi kamu kurmalı. İşlerin ihale ile verilmesi daha şeffaf fakat ihale modeli bir daha meblağları arttırabilir. Bu niçinle firmaların teknik ve mali yeterliliği incelenerek davet adabı iş verilmesi de denenebilir. Kentsel dönüşümün hızlanması kaide, yoksa hiç birimiz bunun vebalinden kurtulamaz.
-2022’de artan fiyat ve kiralar fazlaca konuşuldu. Uzun yıllardır kesimde olan bir oyuncu olarak bu artışın sebebini nasıl açıklarsınız?
Türkiye iktisadı son çeyrekte yüzde 3.9 büyürken, inşaat dalı yüzde 14.1 küçülme gösterdi. Yakın geçmişe baktığımızda ise inşaat dalının (2020 yılının bir çeyreği haricinde) 2018 yılından bu yana daralmaya devam ettiğini ve önemli manada küçüldüğünü söyleyebiliriz. Bunun birkaç niçini var. En mühimlerinden biri 100 yılda bir görünen küresel pandeminin etkilediği fiyatlarındaki artış ve tedarik zincirlerine verdiği önemli ziyan. Tüm dünyada rekor manada artan enflasyonla konut üretmek, fiyatlandırma yapmak ve yeni projelere başlamak dal oyuncuları için kolay olmadı. Denetimimiz haricinde gelişen bu küresel tesire ek olarak bir de ülkemizde yaşanan konut kredilerinin ulaşımına getirilen kısıtlamalar ve artan faizlerin tesiri eklendiğinde, arz-talep istikrarı önemli manada bozuldu. Evvelce piyasada satışların yarısı 1. el, yarısı 2. el olurken, artık yüzde 70’i ikinci ele kaydı. İkinci elde fiyat denetimi sağlamak hiç kolay değil. Tüm bunların tesiri ile konut fiyatlarının ve buna bağlı olarak kira meblağlarının maalesef denetimsiz artışına şahit olduk.
FİYAT ARTIŞ SURATI DÜŞER
-Fiyatlar düşer mi?
Bilindiği üzere bu artışları engellemek ve bozulan arz-talep istikrarını düzeltebilmek için Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı birinci etapta toplumsal konutlara el attı ve tarihi bir toplumsal konut kampanyası başlattı. Bu kampanya çerçevesinde sunulan 250 bin adet konutun olumlu tesiri vakit ortasında kesinlikle hissedilecek. Ayrıyeten bir daha Etraf, Şehircilik ve İklim değişikliği Bakanlığı ile Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın ortak yürüttüğü heyecanla beklenen bir kampanya var. Farklı gelir kümelerine hitap edecek, konut finansmanına erişimi kolaylaştıracak ve ucuzlatacak yeni kampanyanın da kesinlikle epeyce olumlu tesiri olacak. Bu iki konu, arz-talep tarafında bir dengelenme getirecek olsa bile, enflasyon beklentisinin bölümün temel taşlarını etkilemeye devam etmesinden dolayı konut meblağlarının geri gelmesinin kelam konusu olduğunu düşünmüyorum. Buna karşın, üstte saydığım sebeplerden dolayı artış suratı azalacaktır. Kirada ise durum farklı. Uzun vadeli ucuz finansman verilirse tüketici mesken sahibi olacak, kiralık meskene talep gerileyecek. Kira sayısı enflasyonun düşüşüne paralel olarak gerçek bazda düşebilir.
-Alıcı uygun fiyatlı konut bekliyor. Firmalar bu maliyetle olmaz diyor. Pekibarınma sorunu nasıl çözülür?
bahsetmiş olduğum üzere her iki bakanlığın çalıştığı, radikal ve kalıcı tahliller sunacak bir kampanya var. Yalnızca süreksiz faiz indirimi değil, sistematik bir değişim üzerinde çalışılıyor. Kamu bankalarının finansmana erişimi olmayan tüketiciye ucuz finansman sunması tek başına işe yaramıyor. Zira 5-6 yılda bölümün mali yapısı bozuldu, sermaye ve kredibilite azaldı.
Mevcut tabloda kamu açısından yelpazenin iki tarafı var. Bir tarafta TOKİ dar gelirli için toplumsal konut üretiyor, başka yandan Emlak Konut, bizim üzere geliştiricilere ihale açarak orta ve üst gelir kümesi için konut üretilmesini sağlıyor. Emlak Konut sistemi bir nevi yediemin üzere. Tüm para denetimi Emlak Konut’ta. İşte bu yelpazenin iki ucu birleşmeli. Özel kesim proje yapsın, kamu fiyat artışını, maliyet artışını denetim etsin. Özgür piyasada özel kesim kamu müdahalesi istemez. Fakat bizim yaptığımız işin kıymetli bir toplumsal boyutu var. İnsanların barınma gereksinimi karşılanıyor. Bu niçinle özgür piyasayı akışına bırakarak fakat denetim düzeneği kurularak barınma sorunu çözülebilir. Bu manada yeni çalışmadan pek umutluyum. Fakat, geliştiricilere de birebir paket ortasında dayanak sağlanmazsa kampanyanın topal kalacağını düşünüyorum.
CUMHURİYET’İN 100. YILINDA ANKARA’DA
-2023’te yeni yatırımlarınız olacak mı?
Yeni yılın birinci projesini Cumhuriyetimizin 100’üncü yılında başkentimiz Ankara’da gerçekleştirmeyi planlıyoruz. Çankaya’da pozisyonu ile tezli bir projeye başlıyoruz. İstanbul’da Anadolu Hisarı, Ataşehir, Beykoz ve Ankara Çankaya üzere lokasyonlarda en az dört proje daha geliştirmeyi planlıyoruz. Göcek ve Bodrum projelerimize başladık. Bunlar devam ederken İstanbul haricinde yeni lokasyonları da inceliyoruz. Urla bunlardan biri olabilir. Şirketimizin 2023’teki maksatlarından birisi de kentsel dönüşüm projelerini hızlandırmak olacak. Dönüşüm çalışmaları kapsamında 2023 ve 2024 planları ortasına Beykoz ve Ataşehir projelerimiz yer alıyor.
HEDEFİMİZİ YAKALADIK
-2022 yılı sizin için nasıl geçti?
Yılın başında duyurduğumuz 4 milyar TL’lik ciro gayemizi yakaladık. 2022’de Nidapark İstinye’nin birinci etabı Panorama’yı teslim ettik. Küçükyalı’da yer alan Nidapark Küçükyalı içerisinde bulunan Heybeli ve Mahalle etaplarını teslim ettik. Küçükyalı projesinde bulunan açık hava alışveriş caddesi Palladium Cadde dükkânları da teslim edildi. Kâğıthane’de inşa edilen Nidapark Ayyıldız projesi de 2022 içerisinde teslim edilen bir öteki projemiz oldu. bu biçimdelikle 3 konut projesi ve 1 alışveriş caddesi ile 2022 yılında toplam 1000’e yakın bağımsız kısmın teslimini gerçekleştirdik. 2022 yılında, satışına yeni başlanan Nidapark Göcek, Nidapark Gündoğan, Nidapark Ataşehir üzere projelerimiz de oldu.
KİRALAMA KESİMİNE GİRECEK
-Kiralık konuta talep fazlaca. Şirketinizin bu alanda planları var mı?
Kiralama emelle üretim yapacak firmaların 2-3 yıl ödemesiz, uzun vadeli krediye muhtaçlığı var. Yani bu ortamda imkansız. Fakat enflasyonun düştüğü dünyada bu trendin süratle artacağını görüyoruz. 2023’te farklı bir modelle kiralama bölümünde olacağız. Bizden konut alan müşterilerle süreci başlatıyoruz. Meskenleri uzun vadeli kiralayıp, alt kiralama yapacağız. Ekonomik göstergeler stabilleşince de, kimi projelerin tamamının uhdemizde bırakılarak ya da kurumsal yatırımcıya satılarak kiralanmasını planlıyoruz.
-Ülkemizde kentsel dönüşüm kamu öncülüğünde yapılıyor. Bir periyot özel kesim faaldi ancak artık değil. Gayrimenkul geliştiren firmalar niye sürece dahil olmuyor?
Araştırmalar İstanbul’da 1 milyon 800 bin konutun dönüştürülmesi gerektiğini gösteriyor. Tüm Türkiye’de ise bu sayı 6.5-7 milyon. TÜİK datalarına nazaran Türkiye’deki hane halkının yüzde 43.5’lik kısmı 2000 öncesinde inşa edilen binalarda ikamet ediyor. ötürüsıyla kentsel dönüşüm önümüzdeki senelerda da gayrimenkul kesimi için değerli bir başlık olacak. Dönüşümün istenildiği süratte yürümemesinin temel niçini bence geçmişte hak sahipleri ile geliştiricilerin bu mevzuyu bir rant kapısı olarak görmeleri. Geliştiriciler ve hak sahipleri baş başa bırakıldığında dönüşümün istenilen oranda ilerlemediğini net bir biçimde gördük. O denli ki, 8-10 yıl süren ve hâlâ kazma vurulamamış kentsel dönüşüm çalışmalarının sayısı çok fazla. Firma olarak bizim de çalıştığımız birtakım alanlarda tıpkı problemler var. Kentsel dönüşüm Türkiye’nin en büyük meselelerinden biriyken yaşanan çözümsüzlükler ve hususun zorluğu sebebiyle kentsel dönüşümü üstlenecek müteahhit bulmak dahi zorlaştı. Dönüşümün hızlanması için ise kamu otoritesi fazlaca kıymetli. Hak sahibi, geliştirici firma sürecine kamu dahil olmalı. Sonuçta can güvenliği kelam konusu olduğu için işin toplumsal istikameti de düşünüldüğünde kamunun hak sahipleri ile geliştiriciler ortasına girerek düzenleyici bir rol oynaması gerekir. Hakikaten geçmişte tıkanan birtakım büyük dönüşüm projeleri fakat Etraf ve Şehircilik Bakanlığı’nın devreye girerek mevzuyu koordine etmesi kararı çözülebildi.
Fotoğraflar: Murat Şaka
KONTROL MEKANİZMASI
-Nasıl bir model olabilir?
Hak sahipleri ile anlaşılması, onların süreksiz barınma alanına taşınması kamu öncülüğünde yönetilmeli. Vatandaşla firma baş başa kalınca bu süreç yıllar alıyor. Alan boşaltıldı ve yeni bir proje yapılacak. Bu noktada da şayet iş büsbütün geliştirici firmaya bırakılırsa, kolay satmak için lüks konutlar yapılıyor. O denli olunca da bölgede evvelce yaşayan kişi meskeni satıp gidiyor, yerinden oluyor. Bunun ismi yerinde dönüşüm olmuyor. Öncelik her vakit o bölgede yaşayanlar olmalı, işin finansal boyutu çabucak sonrasında gelmeli. İşte bu niçinle nerede nasıl proje yapılacak, hangi segmente hitap edecek, süreç nasıl ilerleyecek tüm paketi kamu kurmalı. İşlerin ihale ile verilmesi daha şeffaf fakat ihale modeli bir daha meblağları arttırabilir. Bu niçinle firmaların teknik ve mali yeterliliği incelenerek davet adabı iş verilmesi de denenebilir. Kentsel dönüşümün hızlanması kaide, yoksa hiç birimiz bunun vebalinden kurtulamaz.
-2022’de artan fiyat ve kiralar fazlaca konuşuldu. Uzun yıllardır kesimde olan bir oyuncu olarak bu artışın sebebini nasıl açıklarsınız?
Türkiye iktisadı son çeyrekte yüzde 3.9 büyürken, inşaat dalı yüzde 14.1 küçülme gösterdi. Yakın geçmişe baktığımızda ise inşaat dalının (2020 yılının bir çeyreği haricinde) 2018 yılından bu yana daralmaya devam ettiğini ve önemli manada küçüldüğünü söyleyebiliriz. Bunun birkaç niçini var. En mühimlerinden biri 100 yılda bir görünen küresel pandeminin etkilediği fiyatlarındaki artış ve tedarik zincirlerine verdiği önemli ziyan. Tüm dünyada rekor manada artan enflasyonla konut üretmek, fiyatlandırma yapmak ve yeni projelere başlamak dal oyuncuları için kolay olmadı. Denetimimiz haricinde gelişen bu küresel tesire ek olarak bir de ülkemizde yaşanan konut kredilerinin ulaşımına getirilen kısıtlamalar ve artan faizlerin tesiri eklendiğinde, arz-talep istikrarı önemli manada bozuldu. Evvelce piyasada satışların yarısı 1. el, yarısı 2. el olurken, artık yüzde 70’i ikinci ele kaydı. İkinci elde fiyat denetimi sağlamak hiç kolay değil. Tüm bunların tesiri ile konut fiyatlarının ve buna bağlı olarak kira meblağlarının maalesef denetimsiz artışına şahit olduk.
FİYAT ARTIŞ SURATI DÜŞER
-Fiyatlar düşer mi?
Bilindiği üzere bu artışları engellemek ve bozulan arz-talep istikrarını düzeltebilmek için Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı birinci etapta toplumsal konutlara el attı ve tarihi bir toplumsal konut kampanyası başlattı. Bu kampanya çerçevesinde sunulan 250 bin adet konutun olumlu tesiri vakit ortasında kesinlikle hissedilecek. Ayrıyeten bir daha Etraf, Şehircilik ve İklim değişikliği Bakanlığı ile Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın ortak yürüttüğü heyecanla beklenen bir kampanya var. Farklı gelir kümelerine hitap edecek, konut finansmanına erişimi kolaylaştıracak ve ucuzlatacak yeni kampanyanın da kesinlikle epeyce olumlu tesiri olacak. Bu iki konu, arz-talep tarafında bir dengelenme getirecek olsa bile, enflasyon beklentisinin bölümün temel taşlarını etkilemeye devam etmesinden dolayı konut meblağlarının geri gelmesinin kelam konusu olduğunu düşünmüyorum. Buna karşın, üstte saydığım sebeplerden dolayı artış suratı azalacaktır. Kirada ise durum farklı. Uzun vadeli ucuz finansman verilirse tüketici mesken sahibi olacak, kiralık meskene talep gerileyecek. Kira sayısı enflasyonun düşüşüne paralel olarak gerçek bazda düşebilir.
-Alıcı uygun fiyatlı konut bekliyor. Firmalar bu maliyetle olmaz diyor. Pekibarınma sorunu nasıl çözülür?
bahsetmiş olduğum üzere her iki bakanlığın çalıştığı, radikal ve kalıcı tahliller sunacak bir kampanya var. Yalnızca süreksiz faiz indirimi değil, sistematik bir değişim üzerinde çalışılıyor. Kamu bankalarının finansmana erişimi olmayan tüketiciye ucuz finansman sunması tek başına işe yaramıyor. Zira 5-6 yılda bölümün mali yapısı bozuldu, sermaye ve kredibilite azaldı.
Mevcut tabloda kamu açısından yelpazenin iki tarafı var. Bir tarafta TOKİ dar gelirli için toplumsal konut üretiyor, başka yandan Emlak Konut, bizim üzere geliştiricilere ihale açarak orta ve üst gelir kümesi için konut üretilmesini sağlıyor. Emlak Konut sistemi bir nevi yediemin üzere. Tüm para denetimi Emlak Konut’ta. İşte bu yelpazenin iki ucu birleşmeli. Özel kesim proje yapsın, kamu fiyat artışını, maliyet artışını denetim etsin. Özgür piyasada özel kesim kamu müdahalesi istemez. Fakat bizim yaptığımız işin kıymetli bir toplumsal boyutu var. İnsanların barınma gereksinimi karşılanıyor. Bu niçinle özgür piyasayı akışına bırakarak fakat denetim düzeneği kurularak barınma sorunu çözülebilir. Bu manada yeni çalışmadan pek umutluyum. Fakat, geliştiricilere de birebir paket ortasında dayanak sağlanmazsa kampanyanın topal kalacağını düşünüyorum.
CUMHURİYET’İN 100. YILINDA ANKARA’DA
-2023’te yeni yatırımlarınız olacak mı?
Yeni yılın birinci projesini Cumhuriyetimizin 100’üncü yılında başkentimiz Ankara’da gerçekleştirmeyi planlıyoruz. Çankaya’da pozisyonu ile tezli bir projeye başlıyoruz. İstanbul’da Anadolu Hisarı, Ataşehir, Beykoz ve Ankara Çankaya üzere lokasyonlarda en az dört proje daha geliştirmeyi planlıyoruz. Göcek ve Bodrum projelerimize başladık. Bunlar devam ederken İstanbul haricinde yeni lokasyonları da inceliyoruz. Urla bunlardan biri olabilir. Şirketimizin 2023’teki maksatlarından birisi de kentsel dönüşüm projelerini hızlandırmak olacak. Dönüşüm çalışmaları kapsamında 2023 ve 2024 planları ortasına Beykoz ve Ataşehir projelerimiz yer alıyor.
HEDEFİMİZİ YAKALADIK
-2022 yılı sizin için nasıl geçti?
Yılın başında duyurduğumuz 4 milyar TL’lik ciro gayemizi yakaladık. 2022’de Nidapark İstinye’nin birinci etabı Panorama’yı teslim ettik. Küçükyalı’da yer alan Nidapark Küçükyalı içerisinde bulunan Heybeli ve Mahalle etaplarını teslim ettik. Küçükyalı projesinde bulunan açık hava alışveriş caddesi Palladium Cadde dükkânları da teslim edildi. Kâğıthane’de inşa edilen Nidapark Ayyıldız projesi de 2022 içerisinde teslim edilen bir öteki projemiz oldu. bu biçimdelikle 3 konut projesi ve 1 alışveriş caddesi ile 2022 yılında toplam 1000’e yakın bağımsız kısmın teslimini gerçekleştirdik. 2022 yılında, satışına yeni başlanan Nidapark Göcek, Nidapark Gündoğan, Nidapark Ataşehir üzere projelerimiz de oldu.
KİRALAMA KESİMİNE GİRECEK
-Kiralık konuta talep fazlaca. Şirketinizin bu alanda planları var mı?
Kiralama emelle üretim yapacak firmaların 2-3 yıl ödemesiz, uzun vadeli krediye muhtaçlığı var. Yani bu ortamda imkansız. Fakat enflasyonun düştüğü dünyada bu trendin süratle artacağını görüyoruz. 2023’te farklı bir modelle kiralama bölümünde olacağız. Bizden konut alan müşterilerle süreci başlatıyoruz. Meskenleri uzun vadeli kiralayıp, alt kiralama yapacağız. Ekonomik göstergeler stabilleşince de, kimi projelerin tamamının uhdemizde bırakılarak ya da kurumsal yatırımcıya satılarak kiralanmasını planlıyoruz.